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昆明房价地图里的大秘密:滇池新中心板块为何能跻身第一梯队?

时间:2019-09-02 06:43  来源:未知   作者:admin   点击:

  经历了连续34个月的上涨后,昆明的房价虽然总体还是在涨,但涨幅逐渐趋于稳定,从主城各区域的成交均价来看,不同板块也呈现出价格的差异,一张房价地图最直观地体现出了不同区域的价值高下。在昆明锐理发布的楼市热度地图当中,昆明主城共被划分为12个板块,住宅价格呈现出了明显的阶梯状分布,可大致分为三个梯队。

  第一梯队集中分布在二环内传统核心区和南市区,包含市中心(一环内)、次中心(一环到二环之间)、滇池(主要为度假区)、官南(含滇池会展片区和巫家坝片区)、西山(主要为草海片区)5个板块,价格处于最高位,成交均价约在15000—25000元/平米。

  第二梯队包含高新(含高新区和西北新城)、东市区、东南市区、北市区、世博5个板块,价格较第一梯队低了1000元以上,均价集中在13000-14000元/平米。

  在第一梯队当中,一环内市中心住宅均价为25315元/平米,毫无悬念领跑全城。地位仅次于市中心的二环内次中心区域住宅均价为14821元/平米,而官南、滇池、西山板块的住宅均价分别达到15958元/平米、15691元/平米和15668元/平米,超过了次中心的14821元/平米,成为第一梯队中住宅均价仅次于市中心的区域。

  在第一梯队中,虽然市中心的住宅均价最高,可由于中心区开发空间极小,新楼盘寥寥无几,月成交量也是最低的,仅有0.35万方。南市区的滇池、官南和西山板块的月成交量最高,分别达到了7.42万方、4.67万方和3.49万方,

  然而有意思的是,滇池、官南板块并不属于昆明传统意义上的主城区,从环线角度来说更是大部分区域都处于三环之外,全部都属于昆明的南市区。为何房价却能仅排在一环核心区之后,傲视包括二环次中心在内的其他区域?而且成交量也领先于其他区域?

  在昆明房价地图中,南市区的房价和成交量的突出表现,其实暗示着昆明这些年在城市能级上的巨大变化——城市向南,滇池板块迅速崛起,会展片区振翅,凸显出滇池中心区与日俱增的价值。直接造成了昆明房价以往的环线定价规律已经失效。

  这样的关系在国内外几个著名湾区可以得到证明,除了新兴产业的驱动之外,水域与城市的格局构建和战略布局密不可分,纽约、旧金山、东京世界三大湾区的崛起如此,列入国家战略的粤港澳大湾区更是如此。

  作为粤港澳大湾区的核心,深圳的前海正是由于近海的地理区位,由于金融、高新产业等产业优势,在深圳异军突起,来看一张深圳的房价地图:

  从最新的房价数据看,深圳总体均价为6.25万/平米,各区中房价最高的是前海自贸区所在的南山区,8.85万的单价比排在第二第三的福田区和罗湖区高出1到3万,也就是说,作为深圳新区的南山已经在房价上远超传统主城区。

  二手房方面也同样如此,安居客近期发布的房源信息显示,深圳前海2011年建造的铭筑荔苑,二手房每平米价格突破10万元,2015年建造的前海时代,二手房每平米价格突破12万元。而罗湖区作为深圳开发较早的老城区,二手房每平米价格最多也不过7万元,足以看出在城市规划、产业政策与区位优势的支撑下,前海这样的新区物业惊人的价值涨幅与增值潜力。

  与深圳的前海极为相似,滇池会展板块正处于城市拓展推进的主力方向,是昆明拥抱滇池的新中轴前端,依山面海,拥有西山、滇池两大生态景观,区位及自然资源条件独一无二,与生俱来的湖居禀赋无可复制。因此,类似深圳前海房价超越传统城区的一幕也开始上演,只不过与其他区域的差距并没有深圳那么大,但趋势非常明显,预示着会展片区作为滇池新中心的无限可能。

  新中心的地位需要各方面城市基础设施配套的跟进,据昆明市发布2018年上半年昆明轨道交通建设情况,昆明目前共有5条地铁线路同时建设,其中与滇池会展板块有关的就有2号线号线也列入了昆明第三轮轨道交通报批计划,三条地铁线无一例外都开往滇池边,汇聚在滇池新中心。

  如果说滇池新中心是昆明奔向滇池的最前沿和先头部队,那么巫家坝就是继之而来的后续大军,沿着飞虎大道,一条城市向南的新中轴崭露头角,飞虎大道南段早已建成通车,随着北段建设提上日程,未来可直接串联起滇池会展片区与巫家坝副中心,另外,昆明规划的南北大道同样可以起到加强新中轴的辅助力量,北接北京路,南至滇池半岛,形成一条从松花坝到滇池边,长约30公里的昆明南北中轴大道。

  如此一来,滇池会展板块北接发展醇熟的主城区和蓄势待发的巫家坝,东西连接环滇池开发带,处在昆明城南延的地理核心,滇池新中心的战略区位价值凸显。

  滇池会展板块成为昆明向南的滇池新中心,正是会展产业引导下的产城融合趋势的最佳体现,会展产业对城市发展的贡献已有不少成功范例。

  以世界上会展业最发达的德国为例,一直将展览业作为支柱产业加以扶持,兴建大规模展馆,塑造出法兰克福、汉诺威等全球公认的会展中心城市。据德国展览业协会(AUMA)2011年发布报告显示,2010年德国共举办大型贸易展157次,观展人数逾千万,其中境外观展人数达到250万,有力推动了城市乃至整个国家的经济发展。

  与国际知名的会展城市极为相似,滇池会展中心已经确立了云南会展业制高点的地位,加上会展CBD集群、旅游小镇、海洋公园、五星级酒店群等强劲的巨型会展配套,400亿的战略级投资,不仅为区域带来了成熟的交通、商业、教育、医疗等全面资源,也为区域提供了强有力的产业支撑。

  在“一湖四片”环滇池开发日益清晰的轮廓下,滇池会展板块在近年来早已脱颖而出,成为品牌房企的逐鹿之地,多个高端项目在产品升级方面也足以代表昆明新富阶层对品质宜居生活的需求,直追主城的房价和可观的成交量便是最好的证明。

  优秀的品牌房企凭借丰富的开发经验成就了战略布局的高瞻远瞩,其中万科表现的最为突出,率先布局,重仓于此,成为了滇池新中心的最大“玩家”。在板块价值扶摇直上的发展态势下,万科500里万科银海泊岸万科翡翠滨江三盘联动,站位滇池千亩绝版一线湖居资源,依托强大会展配套,见证着整个滇池会展片区的腾飞。

  作为万科入滇十年的全新力作,万科500里以片区少见的84万方大盘体量,升级的产品设计,优越的社区配套,以及毗邻滇池会展中心、直面滇池湖岸的核心区位,在滇池会展片区竖起“灯塔之作”的美誉,据了解,项目近期即将开放营销中心,敬请期待。

  美国经济学家刘易斯·芒福德曾说过,“任何公道的城市规划都是区域规划。香港总部半波中特。”对昆明来说滇池作为城市发展不可回避的重点,由于会展中心的建成,配合昆明面向南亚东南亚国际门户的国际性城市愿景,整个滇池会展片区将发挥出提升城市能级的巨大作用。而会展业、文化旅游业作为区域内的支撑产业,将吸引更多优质企业进驻,促进高端人口聚集,加速高档社区的落地,构建起一个推动城市产业与人居升级的全新滇池中心区。

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